Дом с ядом. Как дольщиков вынуждают жить в новостройках с аммиаком
При наличии даже незначительной концентрации аммиака в квартире дольщики могут требовать ее замены либо компенсации. Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Михаил Япаридзе / ТАСС / Forum
Одной из опаснейших проблем последнего десятилетия в сфере жилищного строительства оказалось наличие предельно допустимой концентрации аммиака в квартирах. Любопытно, что характерна она в основном для рынка Петербурга. В городе в нескольких жилых комплексах ранее было обнаружено это вещество. Одним из последних примеров, вероятно, стал ЖК «ArtLine в Приморском» от компании Setl Group. Сейчас жильцы ведут с девелопером досудебные споры, компания же, по их словам, отказывается принимать результаты независимых экспертиз.
Setl Group, судя по информации на сайте компании, входит в топ-3 крупнейших застройщиков России. На рынке недвижимости она работает 27 лет и за это время успела ввести в эксплуатацию 253 жилых дома и еще 10 социальных объектов. Случай с обнаружением аммиака в «ArtLine в Приморском» оказался не единственным в истории холдинга. В 2011 году покупатели квартир-студий в ЖК «Вена» в Кудрово столкнулись с аналогичной проблемой, но тогда все удалось решить мирным путем. Компания предложила взамен однокомнатные квартиры большего метража. Дольщики согласились принять эти условия.
В оформлении использована фотография Дмитрия Феоктистова / ТАСС / Forum
Аммиачное жилье
Setl Group – далеко не единственная компания, к которой были претензии по поводу превышения уровня аммиака. Так, в том же 2011 году сразу в нескольких комплексах других крупных девелоперов жильцы массово жаловались на характерный запах в домах. Речь шла о проектах от ЛенСпецСМУ, «Балтийской жемчужины» и «ЮИТ». Как тогда сообщали СМИ, в ЖК «Юбилейный квартал» (ЛенСпецСМУ), например, проверка выявила превышение концентрации аммиака в 17,6 раза. Однако и в других городах покупатели квартир хоть и редко, но сталкивались с похожей бедой. Так, в 2019 году в квартире одного из домов в Нижнем Новгороде специалисты зафиксировали превышение нормы по аммиаку в 10 раз.
В целом же в 2010–2011 годах покупатели квартир около десяти застройщиков в Петербурге столкнулись с похожими проблемами. Тогда в список попали такие компании, как «Строительный трест», «Балтрос», «Лемминкяйнен» и другие. В 2013 году в городе появилось одно из первых судебных решений по этим спорам. Елена Каземирова, которая отказалась выезжать из купленной квартиры, несмотря на превышение аммиака, добилась компенсации 55% от стоимости своего жилья от ЗАО «ЮИТ СПБ».
«Собственник жилого помещения, в котором превышено содержание химического вещества, может провести экспертизу, которая установит истинную причину химического запаха или ухудшения самочувствия жильцов помещения. Получив результаты экспертизы, которые покажут наличие превышающей норму концентрации аммиака, собственник может обратиться напрямую к застройщику с требованием о разрешении проблемы. Предварительно рекомендуем ознакомиться с условиями договора, обратить внимание на те пункты, которые могут защитить права собственника, ссылаться на них при обращении к застройщику», – поясняет Дарья Филина, руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий Legal to Business.
Выше нормы в 10 раз
В оформлении использован снимок Александра Рюмина / ТАСС / Forum
Важно понимать, что превышение концентрации аммиака в помещении может привести к очень тяжелым последствиям для здоровья. Именно поэтому жить в таких квартирах нельзя. Доцент, доктор медицинских наук Андрей Батько объясняет, что аммиак является нейротоксином.
«При повышенной концентрации аммиак накапливается в головном мозге, нарушает синтез белков астроцитов – это клетки в мозге, снижает активность нейрональных хлорных каналов, подавляет возбуждающие транстмитеры (посредники-передатчики) – глутамат и аспартат. Поэтому глионейрональные связи нарушаются, возбуждающее действие нейротрансмиттеров не работает. Проще говоря, человек-тормоз. Плюс еще отек астроцитов, в эти клетки устремляется межклеточная жидкость. Еще повышается проницаемость гематоэнцефалического барьера (ГЭБ). ГЭБ разделяет, что можно пускать в мозг, а что нельзя. Поэтому многие вещества, обладающие токсическим действием, могут попадать в мозг», – говорит он.
Аммиак сильно раздражает слизистые оболочки глаз, носа, ротовой полости. Вызывает поражение глаз, дыхательных путей, воспаление легких. Оказывает токсическое влияние на печень, нервную систему, может привести к глухоте.
Согласно постановлению главного санитарного врача РФ от 28 января 2021 г. №2 (об утверждении СанПин 1.2.3685-21), максимальная разовая концентрация аммиака составляет 0,2 мг/м3, среднесуточная (приемлемый уровень риска при воздействии не менее 24 часов) – 0,1 мг/м3, среднегодовая (приемлемые уровни риска при хроническом воздействии не менее года) – 0,04 мг/м3.
«Так просто не бывает»
В оформлении использован снимок Данила Айкина / ТАСС / Forum
По словам Анны, Setl приглашал дольщиков в офис ознакомится с результатами экспертизы. При этом в компании выдавали только копию, но незаверенную. Объясняли, что не могут заверить, но причины не называли. Предлагали также сделать еще один замер – дольщик может сам выбрать любое отделение Роспотребнадзора, а после застройщик компенсирует затраты. «Меня это насторожило, и я предложила привлечь третью независимую сторону. Но мне сказали, что руководство принимает результаты только Роспотребнадзора. Но проблема в том, что у других дольщиков уже были данные и РПН о превышении, но Setl их не принимал. Я собираюсь воспользоваться этим щедрым предложением, потому что пусть лучше будет, чем не будет. Ну а въезжать в свою новую квартиру мне пока не хочется», – говорит Анна.
Станислав Данилов, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper, подчеркивает, что даже незначительная концентрация аммиака в воздухе квартиры может явиться достаточным основанием для предъявления юридических претензий. По его словам, этот недостаток достаточно существенный, чтобы говорить о том, что он выходит далеко за пределы стандартов качества, установленных для жилых помещений. Следовательно, не имеет значения, прописаны ли подобные условия в договоре или же нет, потому как из закона вытекает, что покупатель может предъявить застройщику претензии.
«В данной ситуации, безусловно, будет иметь значение, откуда произошло заражение аммиаком (стройматериалы, нарушение технологий и т.д.) — для застройщика это откроет дорогу к предъявлению претензий подрядчикам или изготовителям материала. Но, с точки зрения гражданина, нужно лишь зафиксировать соответствующий факт и примерный источник, из которого сочится аммиак. Это смогут сделать экспертные организации, в идеале — в присутствии специалиста от застройщика, хотя и не обязательно. И уже после того покупатель может предъявить свои претензии», – поясняет Станислав Данилов.
Суд на стороне покупателя
По словам Дарьи Филиной, при возникновении подобных ситуаций застройщики в большинстве своем либо меняют «испорченные» квартиры на соответствующие нормам, либо соглашаются на выплату компенсации. «Если говорить о судебных разбирательствах, то за последние годы накопилось достаточно примеров, когда суд не просто вставал на сторону жильцов квартир, в которых не было возможности находиться без вреда для здоровья, но и обязывал компании выплачивать немалые денежные суммы», – говорит она.
В компании Setl Group изданию «Вот Так» сообщили, что пока не готовы дать развернутый комментарий по сложившейся ситуации. «В настоящее время в отношении нескольких квартир ЖК “АртЛайн” проводится проверка Роспотребнадзора по обращению граждан. На сегодняшний день у застройщика отсутствуют документы и информация о результатах проверки, в связи с чем на текущий момент не представляется возможным прокомментировать ситуацию», – пояснили в пресс-службе. Позже в компании добавили: “Согласно протоколам по результатам выездной проверки Роспотребнадзора ряда квартир в ЖК “АртЛайн” превышения показателей аммиака не обнаружено”. Компания “Экостандарт”, проводившая независимую экспертизу, сообщила: “Вся информация, указанная в наших протоколах, верна, и если в протоколах, на фото которых вы ссылаетесь, было зафиксировано превышение, то это действительно так”.
Новостройки в Невском районе на востоке Санкт-Петербурга. Декабрь 2019 года. Снимок носит иллюстративный характер. Фото: Петр Ковалев / ТАСС / Forum
Дарья Филина добавляет, что известны прецеденты, когда против «аммиачных квартир» жители подавали коллективные иски, а впоследствии даже добивались через суд компенсаций, по размеру сопоставимых со стоимостью бракованных квартир. «Таким образом, сложилась практика двойного пути решения проблемы. Одни готовы мирным способом урегулировать конфликт с застройщиком в досудебном порядке, правда, в таком случае чаще дополнительная компенсация вряд ли будет превышать 10 % от суммы жилья. Других же не устраивали условия представителей организаций, и они решались на судебное рассмотрение вопроса, в котором, надо отметить, практика благоволит покупателям», – уточнила она.
Станислав Данилов, в свою очередь, подчеркивает, что наличие в проданном товаре существенных недостатков является основанием для отказа от договора и возврата всей покупной цены обратно покупателю. «Поэтому переговорный рычаг у покупателя здесь будет очень и очень серьезный, который может даже грозить застройщику банкротством. В этой ситуации вся переговорная сила у покупателя — вопрос только в том, на какие компромиссы, чтобы не допустить коллапса, будет готов пойти застройщик, а также какое количество квартир затронуто этой проблемой. Если это одна-две квартиры, застройщик может пуститься в длинную судебную баталию, доказывая, что это не настолько серьезная вещь, чтобы отказываться от договора и требовать обратно деньги, будет предлагать компенсации, но конечное слово будет за судом. Если же проблема коснулась большей части дома, данная ситуация для застройщика становится уже критически опасной», – резюмировал он.
От автора. Создателем аммиака считается Фриц Габер. За свое открытые он получил Нобелевскую премию в 1918 году. Он же стал одним из «отцов» химического оружия в годы Первой мировой войны. Сам Габер говорил: «В мирное время ученый принадлежит миру, но во время войны он принадлежит своей стране».
